Leren van de Duitse kantorenleegstand

Afgelopen weekend was ik op excursie met de Urbanisator, een collectief dat zich multidisciplinair inzet om in het slop geraakte kantorengebieden weer een impuls te geven en te werken aan waardecreatie.  De Urbanisator wordt gevormd door mensen van o.a. APPM, Stadkwadraat, Urhahn Urban Design en de Mannen van Schuim. Ondanks de goed draaiende economie is er ook in Duitsland een kantorenoverschot. Deze kantorenleegstand kan herleid worden tot een toenemende efficiëntie op de werkvloer, ondanks dat de Duitsers nog niet echt warm lopen voor het nieuwe werken. Ook hier speelt het overaanbod een belangrijke rol. Door de goed draaiende economie en door de druk op de woningmarkt ontstaan kansen voor kantorengebieden: ze worden getransformeerd tot mixed-use gebieden. De ongedwongen voortvarendheid waarmee dit gebeurt is inspirerend. Reden dus voor een nader onderzoek!

Op het programma stonden gebieden in Frankfurt en Düsseldorf die vergelijkbare problemen kennen als de gebieden in Nederland waar de Urbanisator aan werkt: gebieden als de Plaspoelpolder en de Binckhorst. Met een gezelschap van zo’n 25 bevlogen stadsontwikkelaars, beleggers, financieel specialisten, bouwers, ontwerpers en vertegenwoordigers van het Rijk, de Provincies en de wetenschap stapten wij vrijdagochtend op de ICE naar Frankfurt.

Als eerste op het programma stond een bezoek aan Bürostadt Niederrad. Dit bedrijventerrein ten zuiden van de Main staat, als het aan Eckhart von Schwanenflug ligt, aan de vooravond van een omvangrijke transformatie.  Deze architect-ontwikkelaar is één van de aanjagers van het gebied. Niederrad heeft veel potentie: Nestlé en Hochtief hebben er een kantoor, het is goed ontsloten, is één treinhalte van het centrum verwijderd, heeft een diverse bebouwing maar ook ruimte voor nieuwe ontwikkeling en wordt geflankeerd door volkstuinen en parken. Ook de openbare ruimte is in basis goed ingericht, met veel groen. Opvallend is dat er een aantal zeer karakteristieke panden (deels) leeg staan zoals het voormalige kantoor van Olivetti van architect Egon Eiermann, de absolute icoon van het gebied. Hoewel stammend uit 1972 is dit gebouw met zijn karakteristieke torens op een ingesnoerd basement en gevels met vaste zonwering van tentdoek nog steeds actueel. De detaillering is verfijnd: plafonds, trappen, balusters en installaties zijn op maat gemaakt en geïntegreerd in het ontwerp, een verademing ten opzichte van de gebruikelijke verhuurkantoren.

Veel gebouwen staan op de nominatie te worden gesloopt of getransformeerd tot woningbouw. Niederrad kan een gemêleerd en divers gebied worden. Door de leegstand te gebruiken voor ongewone functies  en door te herprogrammeren kan wonen en werken in Niederrad aantrekkelijker gemaakt worden. Kansen liggen er door aan te haken op bestaande initiatieven. Zo kunnen de flankerende volkstuinen een bron worden voor mobiele gastronomie, die een aanvulling kan zijn op het eenzijdige lunchaanbod van de bedrijfskantines. Grote leegstaande kantoren kunnen worden ingezet als pop-up shoppingmall of tijdelijke exporuimte voor depotkunst.

Dat er al gewoond wordt in Niederrad bewijst de getransformeerde kantoortoren Lyonerstrasse 19.  Het pand dat als een bijproduct van een vastgoeddeal in handen kwam van de eigenaar is voorbeeldig verbouwd tot hippe microappartementen die voornamelijk worden ingezet als pied à terre voor expats of mensen met tijdelijke contracten in het gebied. Zelfs een gezin woont hier, de echte pioniers van dit gebied.

Wij sluiten onze middag in Niederrad af in het INNSIDE-hotel, een futuritisch gestylde ontmoetingsoase, met een presentatie van Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit over ruilverkaveling van ontwikkelgronden in stedelijke omgevingen. Hoewel ruilverkaveling, analoog aan landbouwgronden, ogenschijnlijk een eenvoudig instrument lijkt, maken belangenkwesties, waardebepaling en onteigenings-vraagstukken het complex. Voorafgaand aan ons diner brengen wij een bezoek aan de grote centrumontwikkeling in het hartje van Frankfurt: Palais Quartier, waar wij rondgeleid worden door Carl Rodewald. Dit gigantische complex met shoppingmall, kantoren en horeca is een pré-crisis plan. De shoppingmall loopt uitstekend maar het kost de ontwikkelaar moeite om de kantoren verhuurd te krijgen.

De volgende dag reizen wij richting Nederland af via Düsseldorf. Deze stad aan de Rijn is van oudsher het administratieve centrum van het Ruhrgebied en maakt een montere indruk. Wij bezoeken het gebied Seestern, waar onder de bezielde leiding van Claudia Kalender van Deka Immobilien een collectieve gebiedspromotie in gang is gezet. Ook Seestern kent een aantal belangrijke eigenaren/bewoners waaronder Vodafone, maar kampt met leegstand. Met het gezamenlijke PR-budget worden allerlei activiteiten opgezet die tot doel hebben om een ‘community’ te vormen, bijvoorbeeld door sportactiviteiten op te zetten en om het gebied om te vormen tot een meer gemengd gebied. Het hoofdkantoor en vestiging van een Hotelketen speelt een belangrijke rol hierin. Ook in Seestern worden kantoren getransformeerd in woningen. Met de gezamenlijke promotie wordt de kwaliteit van het gebied geprimed in de minds van de plaatselijke makelaars. Aansluitend maken wij kennis met de heer Kunz van Proximus Real Estate die een suf kantoor heeft ontwikkeld tot een kek woongebouw met penthouse. Duidelijk is dat hij niet elk kantoorgebouw geschikt acht voor transformatie. Van de honderd vallen er sowieso 95 af meent hij. En van de laatste 5 pakken ze er misschien twee aan. Er zijn kennelijk vele factoren die gunstig moeten zijn voordat men tot transformatie over gaat. Maar duidelijk is dat de enorme druk op de Duitse woningmarkt in combinatie met re-urbanisatieprocessen in Duitse steden, veel kansen biedt om monofunctionele gebieden een tweede leven te geven.